1 La razón de este blog

  

ENTRADA Nº 1. PUBLICADA EL 5 DE AGOSTO DE 2012

  

   Con mucho retraso, años de retraso, pero en un momento muy adecuado, abro este Blog con un tema general como trasfondo: la ruina del Estado como consecuencia de la corrupción institucionalizada, y otro particular, mejor dicho, personal, referido a la estafa de la que fuí víctima en noviembre de 2005 y que me ha supuesto la pérdida mi vivienda además de un gravísimos daños de toda índole.
  
   El hecho fue que en dicha fecha compré a un albañil, metido a promotor al amparo de la CAM, sí, la CAM...esa misma, una vivienda cuya construcción había iniciado tres o cuatro meses antes. En el contrato privado que suscribimos, para el cual utilizamos la documentación aportada por el promotor, entre la que estaba la nota simple del Registro de la Propiedad acreditativa de su propiedad sobre la parcela, se hizo constar que no existían cargas cargas sobre la misma, ya que así se desprendía de dicha nota registral. El albañil "construía a sus expensas" y a tal efecto pacté entregas a cuenta del precio de la venta, lo que fuí haciendo hasta el otorgamiento de la escritura, momento en que se puso de manifiesto que el repetido albañil había recibido un préstamo-promotor de los habituales del momento, y que era también concedido para el adquirente en un porcentaje determinado, en cuyo saldo pendiente debería este subrogarse. Albañil y CAM, receptora de la señal de la venta y poseedora del contrato privado, de común acuerdo, montaron la trama que detalladamente voy a ir relatando en este blog con el fin de divulgar el caso.

   En síntesis, voy adelantando lo que cualquiera puede imaginar, que Albañil y CAM, cobrado en la notaría el resto del precio de la venta, en lugar de cancelar la hipoteca garantía de préstamo al promotor, destinaron el dinero tanto a cancelar los préstamos personales del primero con la entidad, como a pagar las deudas del albañil. El resto, a retirarlo de la oficina por ventanilla o a transferirlo a la cuenta bancaria del promotor en sucesivas operaciones. Así, no solo hasta esquilmar la cuenta de la hipoteca, si no hasta retirar incluso 52.000 euros que no existían en la misma. Mientras tanto, seguirían pagando las cuotas del préstamo como si tal cosa, en espera de mejores tiempos. Total, los compradores no íbamos a saberlo nunca, pues a tal efecto se había hecho constar en la escritura que la vivienda no tenía cargas, pues la aparecida hipoteca estaba "contablemente cancelada", y "sin cargas" se hizo la inscripción del título de compraventa en el Registro de la Propiedad. Esta estafa, descubierta fortuitamente en mayo de 2007, fue denunciada ante la CAM en junio siguiente, que desentendiéndose del caso, aconsejó sin embargo denunciar ante los tribunales. La denuncia entonces fue formulada contra el Director de la oficina de la CAM 0090 en Alfáz del Pí.
   ¡¡¡ Quién podía pesar entonces, en un primer momento, que todo estaba organizado y supervisado por los responsables de la entidad, ahora imputados por delitos de la misma indole en la Audiencia Nacional !!!

   Archivada aquella denuncia contra el director de la oficina 90 de la CAM, ahora he acudido ante la Audiencia Nacional contra los responsables de la entidad. El Alto Tribunal, por considerar que este caso es singular, lo ha remitido el pasado mayo a los Juzgados de Benidorm. La aparición de otros casos iguales, en los que concurran estas u otras prácticas bancarias delictivas similares, otorgaría la competencia a la Audiencia Nacional, que, como se sabe, ya instruye diligencias por estafa, administración desleal, delito societario y apropiación indebida. Será difícil, pués, en mi caso, la CAM contó con la colaboración necesaria del notario y del Registro de la Propiedad, y otros posibles estafados habrían de enterarse acudiendo al Registro de la Propiedad para confirmar que la ausencia de gravámenes que consta en su escritura coincide con la información registral.
 
   Todo ello será objeto de las futuras publicaciones de este blog, que podéis seguir si os suscribís mediante la indicación de vuestro correo electrónico en el lugar señalado al efecto.

2 Primeras maquinaciones de CAM y promotor

  

 ENTRADA Nº 2. PUBLICADA EL 18 DE SEPTIEMBRE DE 2012

   Continúo, con todos los detalles y documentos, con la trama planeada por la CAM  para aprovecharse de unas circunstancias que se le presentaron favorables.

   Cualquier entidad de crédito que media en el mercado inmobiliario mediante concesión de préstamos a promotores, esta obligada, por aplicación de la legislación en materia de consumo, a publicitar su financiación. No sólo es que le obliga la Ley, es que además la financiación al promotor esta destinada, en segunda instancia, al adquirente de la vivienda, en el porcentaje que consta en la escritura de préstamo y por el importe a subrogar en el momento de la escrituración. Evidentemente, esta obligación de informar incumbe también al promotor.

   Como la trama ya está explicada a grandes rasgos, entro en precisiones:

   Tras interesarme por ella en un viaje a Alicante, el 24 de noviembre de 2005 señalizé la compra de una de las dos viviendas pareadas que el promotor Callosa Construcciones Puche SL anunciaba mediante un cartel en el inmueble cuya estructura comenzaba a levantar. La señal, de 24.000 euros, fue ingresada en la cuenta corriente indicada por el promotor, abierta en la entidad CAM a su nombre. Para ser exactos, el ingreso lo hice en la oficina Nº 5579, Urb. Los Rosales-Móstoles, ubicada en dicha localidad, contigua a mi centro de trabajo, siendo Madrid el lugar de mi residencia habitual. Concepto del ingreso: "señal vivienda unifamiliar 2, El Albir, Alfáz del Pí, Alicante."  Ingresa: "Pablo Ruiz  y Jacqueline Rademakers" . (1.ingreso)

   Tras la entrega de la señal, aprovechando uno de los viajes que realizo periódicamente a Alicante, el 4 de enero de 2006 otorgamos el contrato privado de compraventa (2.contrato) que habría de regular la operación hasta el otorgamiento de la escritura. El plazo máximo para ello se estableció en 3 meses a la vista del ritmo de construcción que decía llevar el albañil. Y lógicamente, para la preparación de este contrato, Antonio Puche Cerdán, propietario de la promotora me remitió los documentos necesarios. A saber, el título de propiedad de la parcela, la escritura de constitución de la empresa, la identificación y datos concretos del facultativo director de las obras y la nota simple del Registro de la Propiedad, acreditativa de la inexistencia de cargas sobre la parcela. Si el engaño ya había comenzado con la ocultación de la existencia de la financiación CAM para la construcción y venta de las viviendas, el promotor remite intencionadamente la nota simple registral correspondiente a la inscripción de la compra del terreno, expedida el 23 de febrero de 2005 (3 notasimple), días antes de que fuera inscrita en el Registro de la Propiedad la escritura de préstamo que le había otorgado la CAM el 1de febrero de 2005, fecha en que asimismo se hicieron las escrituras de obra nueva y división horizontal, estando todas pendientes de inscripción registral a dicha fecha.

   Los documentos acreditativos de todo lo relatado hasta ahora, como el resto de los documentos que se mencionaran en el Blog, pueden ser comprobados por los suscriptores del mismo, sin perjuicio de los otros medios de difusión a los que acudiré en el futuro, al caracer de cualquier otra defensa como demostraré más adelante. Para mayor precisión, la documentación mencionada fue remitida vía fax por el promotor, tras serle solicitada el 13/12/2005 (4 solicitud),  desde el establecimiento "Copies L`Alfas", fax 966814089, ubicado en calle ejércitos españoles 33, de Alfáz del Pí. Véase fecha y lugar de envío en la nota simple citada. (3 nota simple)

    Firmado el contrato de compraventa del 4 de enero de 2006, que a su vez supuso la entrega mediante cheques de una fuerte cantidad de dinero, el promotor nos comienza a solicitar periódicas entregas de dinero para "avanzar con mayor rapidez en la construcción". Por mi parte, constatando periódicamente que la construcción avanza, voy haciendo entrega de cantidades, de forma periódica, con recibos y mediante ingreso de cheques en la cuenta de empresa del promotor, reservando para la firma de la escritura de compraventa en la notaría el resto del precio de la compraventa, que suponía aproximadamente el 50% del total.

   En el siguiente capítulo abordaré las operaciones de la CAM con el promotor en relación con la vivienda que yo había comprado, las obligaciones que la incumbían frente a mi como consecuencia del préstamo promotor que había concedido, y en definitiva, las maniobras que vinieron realizando para su beneficio y en mi perjuicio, como consecuencia de saber que teníamos propia capacidad financiera para la compra.

  

3 Contratos y escrituras

   

ENTRADA Nº3. PUBLICADA EL 3 DE OCTUBRE DE 2012

   Espero estar siendo lo suficientemente preciso para no dejar dudas entre los seguidores del blog, y repito que contestaré a todos y a cada uno de los comentarios en que se me formulen preguntas o soliciten aclaraciones.

   Como consecuencia del punto más álgido de la burbuja inmobiliaria, como ya todo el mundo sabe, las Cajas de Ahorro entraron en una desenfrenada carrera de concesión de préstamos a promotores que, en realidad, eran albañiles insolventes. En el presente caso, la CAM, que tenía constituido un servicio especializado en promotores y, dentro del mismo, un área denominada "préstamos para la promoción inmobiliaria" que ofrecía financiación para la promoción y venta de viviendas, naves, locales y oficinas, a lo que acompañaba otros productos y servicios complementarios, ofrece al albañil llamado Antonio Puche Cerdán, un cliente más de la entidad hasta ese momento, la posibilidad de facilitarle la creación de una promotora inmobiliaria en forma de S.L. En su consecuencia, la sociedad es constituida el 14 de noviembre de 2003 en virtud de escritura otorgada ante el notario Mira Cantó. (5const.empr) La sociedad la forma al albañil con su mujer y se la dota de un capital social inicial de 3.006 €, en forma de participaciones sociales, cuya aportación dineraria al capital social inicial se deposita en la cuenta de la empresa abierta a tal efecto en la oficina 0090 CAM, en Alfaz del Pí. Ya es empresario el albañil, ahora a construir. Rápidamente, el 22 de diciembre de 2004, gracias a la aportación de un "socio capitalista" que le adelanta el dinero, llamado George Zureineh, de origen árabe, con el que más adelante formará otra sociedad llamada Frank, Zureineh y Puche Casas SL, NIF B 54.129.622, pero que con la aparición de la crisis se va al traste, el albañil empresario, siempre con el soporte de la CAM  que le ha preconcedido un préstamo, compra la parcela de terreno situada en la calle Saturno 13 de la localidad de El Albir, por el precio de 140.000 euros.  (6compraterr)   Ahora se trata de construir, y no hay problema. Con esa única solvencia de ser propietario de la parcela, aunque naturalmente debe el dinero a su socio, consigue un préstamo-promotor de la oficina 0090 de la CAM en Alfáz del Pí ,  nada menos que de 700.000 €, para construir y vender dos viviendas pareadas.  Dividido el préstamo, correspondía 350.000 € por vivienda.

   En 1 de febrero de 2005, en la notaría de Salvador Pastor Pérez se otorgan las sucesivas escrituras, de obra nueva, división horizontal y préstamo hipotecario. En virtud de esta última (7escr.prést), el albañil venido a más recibe inmediatamente la primera entrega, de 200.000 €, que va destinada, lógicamente, a devolver el préstamo recibido de su socio capitalista, que se lo había adelantado un mes antes. Sobre el terreno no hay ni un ladrillo, pero así se hacían las cosas. Ya estaba protocolizada la "obra nueva en construcción" y la "división horizontal" de las viviendas. Esto sí que era agilidad en el país de la burocracia, el papeleo y el "vuelva usted mañana".

   Unos meses más tarde, en noviembre de 2005, entro yo en el escenario. Como expliqué en la primera entrada, una vez tengo conocimiento de la venta de la casa por el cartel que figura en la estructura de la fachada, hablo con el promotor. Me comunica el precio y condiciones y, tras llegar a un acuerdo, procedo a  ingresar la señal para la compra según se me solicita. Y aquí comienza la materializarse la trama previamente urdida. El vendedor promotor miente en el contrato privado que se firma el  4 de enero de 2006, aportando nota simple previa a la inscripción de la hipoteca, manifestando expresamente la inexistencia de cargas. Con el consentimiento de la CAM, que le tutela y controla como promotor y es la financiera, incumple el Real Decreto 515/89, de 21 de abril, sobre protección a los consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas. La CAM, que conocía la venta por la entrega de la señal y poseía el contrato por la mera ejecución del préstamo, nos oculta y sustrae nuestro derecho a subrogación como compradores (que era entre el 45 y el 15% del capital concedido) como estaba previsto en la escritura de préstamo de 1 de febrero de 2005 y, de paso, se ahorra la futura financiación al constructor, ya que la obra la comenzamos a pagar los adquirentes. También los compradores de la otra vivienda pareada, cuyo contrato se otorga el 17 de febrero de 2006, con idéntico formato que el la vivienda que nos ocupa. (8cont.viv1) Estas circunstancias explican que con gastos y molestias innecesarias, yo gestionase la concesión de un préstamo del BBVA antes de la escrituración de la compra, obteniéndo la financiación adicional que necesitaba, que utilizé para pagar, al contado y totalmente, esta adquisición.

   En la próxima entrada, y en el marco del relato de las fechorías de la CAM, comentaré el contenido de la escritura del préstamo al promotor, las obligaciones que incumbían a la CAM según la misma y, sin embargo, los incumplimientos e irregularidades cometidas por la entidad en mi perjuicio y en su propio beneficio.

   Podéis seguir el blog tanto suscribiéndoos para recibir los avisos de nuevas entradas, indicando simplemente el correo electrónico, y a través de twitter (@pruizvazquez).

4 La firma en la notaría y los justificantes de los pagos

  

ENTRADA Nº 4. PUBLICADA EL 5 DE OCTUBRE DE 2012   

   Continúo el relato con lo ocurrido a partir de cuando el albañil nos avisa de que ha finalizado la obra, fuera del plazo previsto en el contrato por los motivos habituales de cada promoción, y ya podemos escriturar. Le urge muchísimo dice, porque necesita el dinero, con una pequeña parte en efectivo.  Acordamos la fecha para la firma de la escritura de compraventa en la notaría el lunes, 5 de junio de 2006, a las 13.00 horas. Acudimos los vendedores con una hora de retraso por razones que ahora no son del caso, es decir a las 14.00 horas,  pero hago esta indicación porque lo ocurrido en la notaría será objeto de futura entrada en el blog.

   Por el oficial que lleva el expediente se nos entrega la minuta de la escritura para su examen previo a la firma ante el notario. Y aquí leemos (9escr.comp.), entre los extremos habituales de cada escritura, lo siguiente:

   "CARGAS: NO LAS TIENE, SEGÚN MANIFIESTA LA PARTE VENDEDORA, YA QUE LA HIPOTECA QUE GRAVABA LA VIVIENDA ANTERIORMENTE DESCRITA, POR LA INSCRIPCIÓN 2ª DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, A FAVOR DE LA CAM, EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO DE 350.000 EUROS DE PRINCIPAL, HA SIDO CANCELADA CONTABLEMENTE, QUEDANDO PENDIENTE SU CANCELACIÓN DOCUMENTAL Y REGISTRAL, HACIENDO YO, EL NOTARIO, LA ADVERTENCIA PREVENIDA EN EL ARTÍCULO 175 DEL REGLAMENTO NOTARIAL."

   Según entra el notario en la sala de firma, le decimos: "¿que és esto de una hipoteca que gravaba la vivienda? Aquí está nuestro contrato, no había cargas, desconocíamos la existencia de un préstamo promotor que también fuese para nosotros". Por si se olvidó lo que escribí antes, lo digo de nuevo: La compra de la vivienda se financia con la venta de la anterior vivienda de Jacqueline, escriturada precisamente en esa notaría el 10 de abril anterior, pero también con  la novación de mi préstamo hipotecario del BBVA (10nov.prést), otorgada el 30 de mayo de 2006.

   El notario, elegido por Jacqueline en uso de su derecho como compradora y por conocerle desde hacía años, nos tranquiliza: "Efectivamente, el promotor tenía un préstamo de la CAM para la construcción y posterior adquisición de los futuros compradores, pero eso ya está todo arreglado con una escritura de cancelación. Vosotros compráis sin subrogaros en el préstamo por tener capacidad financiera propia y así se ha preparado la escritura". Y ofrece su propio bolígrafo a Jacqueline para firmar. Así ocurrió exactamente aquella tarde. El vendedor nos entregó las llaves y nosotros entregamos el dinero según consta en la escritura. ¿Y cómo una forma de pago tan curiosa, 60.000 euros en efectivo y 208.000 euros en cheques personales tal como nos pidió el vendedor, sin objeción alguna por parte del notario? Pues aquí está la explicación: Si hubiésemos acudido con cheques bancarios, el apoderado de la CAM habría manifestado al oficial del notario con quién estuvo reunido hora y media antes de nuestra llegada, pues nosotros ni siquiera vimos al canalla de la CAM, como acreditaré, que su importe no alcanzaba la deuda certificada a 5 de junio de 2006, que según supimos casi un año después, el 28 de mayo de 2007, era de 220.130 euros de principal más los intereses de los 5 días transcurridos desde la última amortización del préstamo.

   El 13 de junio, 8 días después de la firma, Jacqueline recoge la escritura de la notaría para tramitar su inscripción en el Registro de la Propiedad, previo pago de la factura del notario. Ni la menor alusión a la escritura de carta de pago que no fue firmada por la CAM en la notaría.

   El 26 de julio siguiente el título de propiedad es inscrito a nuestro favor, tras ser calificado y despachado según nota de la misma fecha, con el siguiente literal:

   " LA FINCA QUEDA INSCRITA sin más cargas que las afecciones fiscales al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y al Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

   No constan en este Registro otras limitaciones, restricciones o prohibiciones que afecten al DERECHO INScrito o a su titular.

   Esta nota tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, ya que sólo la certificación acredita en perjuicio de tercero la libertad O GRAVÁMEN DE los bienes inmuebles.

   Callosa d´en Sarria, a 26 de julio de 2006" 

   En esta situación llegamos a mayo de 2007. El día 24 solicito del Registro de la Propiedad una nota simple informativa sobre la situación de la finca, ya que la necesitamos para otros usos. Al día siguiente, viernes, recibo la nota por c.e. y resulta que el gravamen a favor de la CAM aparece en la misma. (11notasimple) ¿Es que no se inscribió en el Registro la carta de pago de cancelación de hipoteca?

   Llamo urgentemente al Registro de la Propiedad. Supongo que se trata de un error porque mi escritura dice que la vivienda está libre de cargas. Pero me confirman que la carga está vigente y que, si hay un error, dicho error está en mi Título de Propiedad. Que acuda al Registro para comprobar el documento. Seguidamente llamo al albañil, que no coge el teléfono, no sólo a mí, si no a cualquiera que le llame, porque desde hace meses está escondido dada la situación por la que atraviesa. Lo siguiente es localizar la oficina de la Caja de Ahorros del Mediterráneo que otorgó el préstamo. Mi escritura no tiene dato alguno sobre el mismo. Llamo primero a Callosa d´en Sarriá por estar en dicho pueblo el domicilio del albañil, me confirman que no es cliente de la oficina sita en ese pueblo, pero, con el NIF, me indican que sí lo es de la oficina 0090, de Alfáz del Pí y me facilitan su teléfono. Llamo allí y el director, cuando le digo para lo que llamo, me dice que sabe perfectamente quién soy, sabe para lo que llamo y... comienza a soltar exabruptos contra el promotor, "ya sabía yo que un día u otro iba a pasar esto..."  Las palabrotas e insultos ni las puedo repetir. Tras preguntarle una y otra vez qué es lo que ha ocurrido, me contesta que se trata de un error. Que todo es cuestión de hacer determinados ajustes en las cuentas del albañil, que me presente en la oficina el próximo lunes por la mañana, que él se encarga de avisar a su cliente y que tendremos una reunión para aclarar lo sucedido y solucionar "el problema".

   La reunión tiene lugar el lunes 28 de mayo de 2007 a las 8:30 horas en la oficina 0090 CAM, calle Marina Baja 13. Cuando llegamos ya está dentro el director de la misma con el albañil. Tratan de darnos toda clase de explicaciones, "que es una cuestión que se solucionará enseguida, pero que hay que hacer ajustes en las cuentas del albañil, que ha de buscar determinada financiación para solucionar el problema..." Éste abandona rápidamente la oficina. Nos quedamos a solas con el director, nos dice que la CAM ya no respalda a este individuo, pero que sabe que tiene otras promociones en marcha y que, si ha cometido cualquier fechoría, no tendremos problema, podremos embargar, llegado el caso, cualquiera de sus propiedades. Pero nos insiste en que la CAM jamás respaldará en lo sucesivo a este individuo. Le pedimos que nos dé documentación escrita de todo lo que nos está diciendo. Pero no quiere ni traer el expediente de la promoción. Insistimos una y otra vez y, finalmente, accede a entregarnos un documento que imprime en ese momento y que contiene los datos y la situación del préstamo a dicha fecha. (12inform.prést) Cuando abandonamos la oficina examinamos detenidamente lo que nos ha entregado. Nos llama la atención dos cosas: el principal del préstamo no es de 350.000 euros,  sino 220.130 euros, y ha sido subrogado a nombre del promotor, como si fuese el adquirente y usuario final de la vivienda, con fecha 1 de febrero de 2007, exactamente el día siguiente al de finalización del periodo de carencia del préstamo, que fué el 31 de enero de 2007. Casi 8 meses después de nuestra escritura de compra y transcurrido más de un año desde que la señalizamos en noviembre de 2005.

   No conseguimos saber qué había ocurrido con los cheques que entregamos al promotor, no hubo manera de que nos dijera donde habían sido ingresados, si había sido en esa oficina. Pero nuestros bancos, como emisores de dichos cheques, nos confirmaron que habían sido ingresados en la CAM, mediante compensación, aunque desconocían la oficina concreta.

   En el siguiente post acometeré detenidamente lo ocurrido con los cheques y con la cuenta corriente operativa vinculada al préstamo, en la cual fueron ingresados los cheques al día siguiente de la firma de la escritura. Desmenuzaré todas las irregularidades realizadas por la CAM,  imposibles de llevar a cabo por el director de oficina de un pequeño pueblo sin que contase con la complicidad de sus superiores. Pero, como adelanto, aquí tenéis los justificantes de los ingresos, tanto del precio de la compra en la cuenta de la hipoteca, como de la cantidad correspondiente al IVA en la cuenta de la empresa.(13ing.cta.hip.)

  

5 Las felonías de la CAM

  

ENTRADA Nº 5. PUBLICADA EL 8 DE OCTUBRE DE 2012

   Sin conseguir información creíble de la oficina 0090 CAM y sospechando que poco o nada se iba a solucionar, regresé a Madrid esa misma tarde. Busqué la opinión de las entidades de las que era cliente. Todo el mundo lo tenía claro, era una estafa, y hasta cierto punto habitual. Es decir, en compraventas en las que el comprador tiene capacidad financiera, se puede seguir el siguiente proceso delictivo:

1º- el vendedor prestatario se pone de acuerdo con la entidad para ocultar la existencia del préstamo y la garantía hipotecaria. Se pacta que una vez cobrado el precio, el dinero se repartirá entre ambos.

2º- la entidad ya no arriesga en la promoción, se acabaron sus entregas al promotor. Total, el comprador no interesa, no se va a subrogar, no es un futuro cliente.

3º- el problema será el notario, que intervendrá para garantizar la operación. Si es posible se le engaña, si no, se busca su colaboración. En último extremo, su responsabilidad puede quedar a salvo gracias al artículo 175 de la Ley Hipotecaria.

4º- Con suerte, el documento puede no ser presentado en el Registro de la Propiedad ó, si se presenta, la oficina pública se podría equivocar, como ocurrió en mi caso. Y el comprador ni se va a enterar, pues la entidad no le exige el pago de la cuota de hipoteca cada mes.

5º- El final ya lo conocemos, podemos consultar el repertorio de denuncias y demandas presentadas en los tribunales. E incluso las hemerotecas, pues, en algún caso, los medios de comunicación lo han difundido. Caso de Alzira, este mismo año 2012, Levante-emv.com.

  

   Aquí se cumplió el guión de forma exacta:

1º- Vendedor y Caja ocultan la financiación, no hay la publicidad habitual y las obligaciones de la CAM según la escritura de préstamo son incumplidas. Se puede comprobar con la escritura de préstamo.

2º- El 21 de noviembre de 2005 se realiza la última entrega al promotor (14cta.préstamo), pues la CAM ya tiene la señal de venta en la cuenta de empresa de su tutelado. No olvidemos a este respecto las exigencias de la Ley 57/68, que establece las garantías por las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa de viviendas y determina la responsabilidad de Bancos y Cajas.

3º- Lo que ocurrió en la notaría ya está explicado, pero entraré con detalle en un próximo post.

4º- Ya está la inscripción del título de compraventa, sin la carga hipotecaria, a nuestro favor.

5º- Solo por casualidad descubrimos el delito.

   Por si fuera poco lo anterior, ahora voy a exponer lo que después hizo la CAM. Intentaré simplificar por no agobiar con información y datos.

   Ya he acreditado el ingreso de los cheques en la cuenta de la hipoteca y, aunque a mis espaldas, la asistencia de la CAM a la notaría. Cuando les consta que ha transcurrido un tiempo suficiente sin que hayan saltado las alarmas, gracias a la inscripción de la compra sin cargas, esto se hizo con el dinero de la cuenta operativa del préstamo hipotecario (15mov.cta.hipoteca):

   1- Desde el 5 de junio y hasta el 16 de octubre de 2006, fecha en que se escrituró la venta de la otra vivienda de la promoción, se amortizáron mensualmente los intereses de los préstamos de las dos viviendas.  

  

   2- Se autorizaron desde la cuenta de la hipoteca improcedentes reintegros por ventanilla y continuos traspasos a la cuenta de empresa del albañil, con el fin de ocultar la bancarrota de ésta.

  

   3- En la cuenta de la hipoteca, que hasta julio de 2006 solo se había cargado con las amortizaciones de los préstamos en el periodo de carencia y los gastos ordinarios de la construcción, una vez escriturada la otra vivienda se cargan gastos de todo tipo, incluidos los recibos de la seguridad social hasta entonces domiciliados en la cuenta de la empresa. Véase por ejemplo, el asiento de cargo de 30 de noviembre de 2006, por importe de 5.404,20 €.

  

   4- El 5 de diciembre de 2006 se canceló, con cargo a la cuenta de la hipoteca, el saldo deudor de 24.994,12 € de la cuenta de crédito personal de Antonio Puche Cerdán, lo que se comprueba con los asientos contables de 5 de diciembre de 2006, de cargo y abono en las respectivas cuentas.

  

   5-  El 16 de octubre 2006 se escritura la venta de la otra vivienda de la promoción pero, esta vez, la CAM está representada por Antonio Pérez Aviño, director de otra oficina sita en Benidorm, que si otorgó la cancelación de hipoteca con escritura inmediatamente anterior a la compraventa (16escritura), siendo el caso que el cheque entregado, por importe de 210.000 € e ingresado el 16 de octubre, produjo la cancelación contable el 18 siguiente, como reflejan los asientos de esas fechas en la cuenta operativa de los préstamos.(15.mov.cta.hipoteca)  Resultó que los compradores, aunque tampoco sabían nada de la hipoteca, eran clientes de la CAM, que tuvo que intervenir para solucionar el problema. Ver siguiente entrada nº 7.

  

   6- Escriturada la venta de ambas viviendas, la CAM consiente que la cuenta de la hipoteca llegue a presentar, a 31 de enero de 2007, un saldo negativo de 51.907,88 €, consecuencia de los múltiples cargos, reintegros por ventanilla y traspasos a la cuenta del albañil, entre ellos los realizados los días 27 y 28 de diciembre de 2006 y 2 de enero de 2007. Y todo ello pese a que la cuenta operativa del préstamo hipotecario sólo puede ser cargada con los gastos generados por la construcción, a la par que abonada desde la cuenta de préstamo según las actas notariales de entrega de certificaciones de obra.

   Con el fin de saldar esta impresentable situación, el mismo 31 de enero de 2007, la oficina 90 concede un crédito personal a la mujer del albañil, éste como avalista y siendo ambos los únicos miembros de la sociedad Callosa Construcciones Puche, para transferir, 2 días después, el importe de 52.000 € a la cuenta de la hipoteca (ver el asiento contable en el doc.15).  Así lo hace porque el 1 de febrero de 2007 termina el periodo de carencia del préstamo y comienza el período de amortización del capital. A tal efecto, la CAM procede a subrogar en dicha fecha, en el préstamo hipotecario y por el principal de capital dispuesto (ver doc 12), a Callosa Construcciones Puche, como si del comprador y usuario final se tratase, pese a saber que la promoción, es decir ambas viviendas, había sido vendida los días 4 de enero y 17 de febrero de 2006, y se habían realizado las dos escrituras de compra-venta sin subrogación de los adquirentes.

  

   7- Además de la concesión del préstamo personal antes reseñado, el mismo día 31 de enero de 2007 la CAM formalizó ante el notario actuante otro préstamo hipotecario por importe de 80.000 € a favor del matrimonio del albañil (17not.simple), garantizado por su vivienda habitual, sobre la que ya pesaba una primera hipoteca también de la CAM, que le había sido concedida el 13 de septiembre de 2002, operación autorizada igualmente por el mismo notario, que también protocolizó en dicha fecha la escritura de compraventa de la vivienda.

   En la próxima entrada terminaré de contar los abusos y tropelías de la CAM, en una actuación que jamás se podría haber llevado a cabo sin hacer saltar por los aires todos los protocolos de prácticas bancarias. Indicando el correo electrónico en el lugar señalado al efecto, recibiréis el aviso de cada nueva entrada.

  

.

6 Mas irregularidades de la CAM

ENTRADA Nº 6. PUBLICADA EL 19 DE OCTUBRE DE 2012


 LOS INCUMPLIMIENTOS DE LA ESCRITURA DE PRÉSTAMO

   1.-  Las entregas de dinero, salvo la que se entregó al albañil para el pago de la parcela, se abonan en la cuenta de la empresa y no en la de la hipoteca, que está con saldo mínimo o en rojo. Se supera el límite de entregas para viviendas no vendidas (55%), alcanzándose el 21 de noviembre el 62,89% al haberse entregado 440.260 €.

   2.- Ingresadas en la cuenta de la empresa las señales de las respectivas viviendas se recibieron por la CAM los contratos. Para la construcción, financiada desde entonces por los compradores que la pagábamos mediante cheques, no volvió a entregar la CAM ni un solo euro. El capital prestado quedó en 220.130 € por vivienda el 21 de noviembre de 2005. La CAM no ofreció nunca a los compradores la subrogación según le obligaba la escritura de préstamo.

   3.- En 1 de febrero de 2007 subroga al promotor en el préstamo hipotecario no cancelado y comienza amortizar los intereses, unas veces pasando por la cuenta de la hipoteca y otras en la cuenta del préstamo directamente, lo que era un descontrol imposible de pasar inadvertido para los supervisores de la CAM. 

   4.- Cuando la CAM tiene que subrogar (o cancelar) por venta de la vivienda al usario particular, es preciso que la vivienda tenga escriturado el fin de obra y pagado el seguro decenal. Pues lo primero se hace el 16 de octubre de 2006 (18escritura) y lo segundo el 23 de junio de 2006 (19recibo), es decir ambos con posterioridad a mi compra (5 de junio), siendo 2 requisitos legales imprescindibles que el notario no puede obviar. Como no soy promotor no puedo comprar "en construcción" sin la autorización de la CAM. Y aqui esta la prueba: el fin de obra se otorga justo antes de la venta de la otra vivienda de la promoción (20escritura) y con el seguro decenal pagado. Y así queda todo: pago seguro decenal-fin de obra-cancelación-venta. Es decir, recibo y protocolos 4125-4126-4127.

   5.- El pago del seguro decenal fue realizado mediante cheque nominativo expedido por la propia oficina 0090 de la CAM, como se ve en el asiento contable de fecha 23 de junio de 2006, lo que demuestra, una vez más, que tenía conocimiento de todo.

   6.- Toda vivienda gravada con una hipoteca a favor de una entidad bancaria está asegurada de incendios, siendo el beneficiario el banco prestamista. Como la CAM sabe que la vivienda estaba vendida, no exige al promotor subrogado la realización del seguro tal como esta establecido en la escritura de préstamo, por lo que la vivienda siempre ha carecido del mencionado seguro. Por el contrario, mantuvo el seguro de todo riesgo a la construcción, con la vivienda terminada y vendida, sin sustituirlo por el de incendio.

   7.- Las subrogación al promotor realizada el 31 de enero de 2007, implicaba la necesaria alteración del asiento registral con el importe del principal del préstamo, que finalizada la construcción era 220.130 €. La CAM, pese la a la obligación que le impone la escritura de préstamo (ver documento 7) mantuvo el asiento primitivo de 350.000 € de principal, con el fin de que los propietarios titulares registrales no tuvieramos conocimiento de la estafa que había cometido. Incluso hoy, tras 5 años de denuncias, mantiene sin alterar el importe que figuraba en el Registro de la Propiedad por la concesión del préstamo.

LA CAM NO ME INFORMA PORQUE NO SOY DEUDOR NI GARANTE, PERO EJECUTA LA HIPOTECA

   Tras años de denuncias y reclamaciones contra la CAM, siempre desatendidas por sus responsables, busqué información de lo ocurrido a traves de empleados, decentes y profesionales, de diversas oficinas. No podían entender lo que nos estaba haciendo la CAM cuando se trataba de un caso tan claro. Pero se negaban a facilitar por escrito cualquier información que pudiera conprometerles, por temor a represalias. Decidí grabar dichas negativas de información. Lo hice precisamente porque desde una de esas oficinas me avisaron de que la hipoteca estaba sin pagar varios meses y cabía la posibilidad de que se formulara un procedimiento hipotecario a mis espaldas y, como consecuencia, nos quitaran también la posesión de la vivienda. Y digo bien posesión, porque el derecho de propiedad nos lo robaron, en la práctica, desde el momento que no levantaron la carga hipotecaria.

  

   Aquí está el extracto de una de las grabaciones, totalmente ilustrativo:

  

   Y, efectivamente, sin mediar reclamación alguna, en marzo de 2011, poco antes de ser intervenida y tras un año de impago de recibos por es fácil imaginar quién, pues el promotor estaba en la ruina desde el año 2006 y a primeros de 2012 deshizo formalmente la empresa,  la CAM presentó en marzo de 2011 el procedimiento hipotecario que relataré en próxima entrada.

   En futuros post del BLOG, lo ocurrido en la notaría y con las denuncias presentadas, comenzando por la formulada ante el Banco de España nada más conocer los hechos.

7 En la notaría

ENTRADA Nº 7. PUBLICADA EL 22 DE OCTUBRE DE 2012

LA CONTINUACIÓN DEL COMPLOT 

   Cuando descubrimos la estafa de la CAM, en 2007, pensamos que todo era responsabilidad del director de la oficina. Tras denunciar los hechos ante la CAM y ver su respuesta, confirmamos la responsabilidad de sus directivos, hoy día algunos de ellos imputados por varios delitos, entre ellos los de apropiación indebida, estafa y administración desleal, los mismos que concurren en el presente caso. Pero, tanto respecto al notario actuante como al Registro de la Propiedad, pensamos que se trataba de fallos profesionales. Tras iniciar acciones penales contra vendedor y apoderado de la CAM, sin éxito alguno según expondré en futuras entradas al blog, solicitamos de notario y registradora que asumieran sus responsabilidades. Esto nos ayudaría a luchar contra la poderosa CAM. En el primer caso, el del notario, su respuesta fue pasar al ataque contra nosotros, por lo que le demandamos.

   Como no quiero pecar de exceso de información, pese a saber que el blog es seguido por profesionales y personas que desean un total rigor expositivo y documentado, voy a acompañar a la presente entrada sinplemente los documentos referidos y solo me permitiré unos detalles:

  Para el día 5 de junio, a las 12,00 horas, el notario tiene solicitada la información registral sobre la vivienda objeto de la venta. (21solicitud) y el registro la envía a las 12,06 horas (22inform) Esa es la hora prevista para la firma, pero los compradores llegamos a la notaría pocos minutos antes de las 14,00 horas. A esa hora cierra habitualmente la notaría pero, con prisas, se prepara la firma del documento. Se nos presenta el oficial encargado, que había preparado la minuta de compraventa con la documentación facilitada por el vendedor días antes, y nos entrega el documento. Con su lectura salta la sorpresa, ¡¡¡ el promotor tenía una hipoteca para construir y ser subrogada por los compradores !!!

   Pero ya estaba todo hecho y preparado como expliqué en los post anteriores. Tenemos nuestra propia financiación, no cabe subrogar. El notario interviente. Conocido de Jacqueline desde hace años, ella confía en él. Curiosamente, la oficial que prepara los documentos de Jacqueline, llamada Inge, no interviene esta vez, lo hace el oficial llamado Vicente Alvado. Llega el notario y nos explica que la hipoteca que tenía el promotor está contablemente cancelada. Él ha preparado, con días de antelación, la carta de pago para la firma por el apoderado de la CAM, y esa escritura no se improvisa... Como recordaréis, todo esto lo expliqué en los post anteriores.

   Pero lo  que no se nos dice es que, como mínimo una hora antes de nuestra llegada a la notaría, el apoderado de la CAM estuvo en la notaria hablando con el oficial, Vicente, negándose a otorgar la carta de pago para la cancelación de la hipoteca.

  Y me esplico: Presentada en febrero de 2010 demanda contra el notario, en noviembre de 2011 se celebró el juicio, recayendo sentencia el 7 de diciembre siguiente con desestimación integra de la demanda e imposición de costas a la demandante. No voy a entrar en consideraciones sobre la resolución, simplemente decir que ha sido apelada ante la Audiencia Provincial de Alicante y al día de hoy está pediente de fallo por la Sección 5ª de la misma. En atención a profesionales e interesados seguidores del blog, incorporo la sentencia (23sentencia) y extracto de los fundamentos del recurso de apelación (24recurso), no pudiendo incorporar la oposición al recurso presentada por el demandado por razones obvias.

   Pero para los seguidores del blog a quienes se les antoje demasiado técnica la cuestión  o pesada la lectura de los documentos, voy a transcribir 2 extractos de los literales de las declaraciónes, como testigos en el juicio contra el notario, del oficial de la notaría y del apoderado de la CAM:

   1º.- EXTRACTO DE LA DECLARACIÓN DEL OFICIAL DE LA NOTARÍA:

A preguntas del letrado de la demandante...

"Vamos a ver, ese día hay preparada y encargada una compraventa con una cancelación de hipoteca. Una compraventa de una finca que está gravada con una hipoteca y, por supuesto, la cancelación previa de la hipoteca de la CAM. Comparece el apoderado de la CAM que va a venir a cancelar la hipoteca, comprueba el borrador que yo le entrego. Me dice: el borrador está correcto, vamos a esperar a que vengan las partes y ya te diré sí podemos firmar o nó. Luego me dice: Vicente, lo siento, pero no puedo firmar la cancelación de la hipoteca, porque los compradores han traído cheques personales, no son cheques bancarios. Yo no puedo... si fueran cheques bancarios yo podría cancelar la hipoteca, pero cheques personales no la puedo cancelar."

A preguntas del letrado del notario demandado, sobre si se dió tiempo a los compradores para examinar la escritura de compraventa...

" Por supuesto, se les dió un tiempo sobradamente holgado. Entraron en la notaría entre las 13:45 y las 13:55 horas al otorgamiento de la escritura. Hay que tener en cuenta que la notaría cierra a las 14:00 horas. Y la escritura se firma a las 3:00 y 3:05 horas de la tarde. La notaría, desde las 14:00 horas cerrada..."

   2º.- EXTRACTO DE LA DECLARACIÓN DEL APODERADO DE LA CAM:

A  preguntas del letrado de la demandante...

" No hablé directamente con los compradores, que tampoco ellos se dirigieron a mi para solicitarme información sobre la hipoteca y me fui hacia las 12:30 ó las 13:00 horas como máximo. Sobre esa hora yo llegué allí, ví prácticamente que estaban... pues, en fin, ajustando precios, o discutiendo sobre los precios directamente. Ví que había parte en efectivo y después... me quedé... la sorpresa, cuando ví cheques, varios cheques personales, sin ser bancarios, si no cheques personales de diferente entidad, y yo dije que así yo no podía, no podía levantar la hipoteca en ese sentido... y por lo tanto yo, pues me fuí. No me quisieron preguntar nada más, no quisieron consultarme nada más y yo no sabía, en ese sentido, las cuestiones que podían ellos plantearse..."

Letrado de la demandante: "Pero en procedimiento penal previo, ¿dijo usted que no habló con la demandante y el otro comprador? "

" No, no, directamente no. Yo llegué a la sala, ellos me miraron... yo hablé directamente con el cliente de la oficina... no recuerdo, en ese sentido, haber hablado... pero lo esencial, ya le digo, era la cuestión de que yo, en esas circunstancias, no podía hacer una cancelación de hipoteca" 

3º.- EL APODERADO DE LA CAM,  EN PROCEDIMIENTO PENAL PREVIO POR DENUNCIA DE LOS COMPRADORES:

En declaración de 5 de octubre de 2007, ante su Señoria:

" Acudí a la notaría porque me había citado Antonio Puche para cancelar la hipoteca que gravaba la finca porque iba a vender esta, no hablé con los compradores, que tampoco se dirigierón a mi para solicitarme información sobre la hipoteca, y desconocía los detalles de la operación de la compraventa"

Y en escrito preparado por los Servicios Jurídicos de la CAM, entregado al Juzgado simultáneamente a la declaración (25declaración):

" Mi representado, el apoderado de la CAM, compareció en la notaría porque su cliente, Antonio Puche, le pagaría la deuda de un préstamo hipotecario... no intercambió palabra alguna con los compradores, a los que sólo vió de lejos, durante los escasos momentos en que conversó con el señor Puche"

   Las transcripciones literales de las declaraciones, procedentes de las grabaciones, están a disposición de los blogeros a través de correo electrónico. En el próximo post, más datos de la trama, con la decisiva intervención de la notaría. Podéis seguir el blog a través de vuestro correo electrónico recibiendo cada nueva entrada.

  

8 ¿Y la otra vivienda? ¿Otra estafa?

  

ENTRADA Nº 8. PUBLICADA EL 27 DE OCTUBRE DE 2012

 

      LA SEGUNDA ESTAFA FRACASA

 

   La CAM intentó de nuevo estafar, de la misma forma, con la otra vivienda de la promoción. Primero, la entrega de la señal por los compradores. Luego, la firma del contrato privado, con su entrega a la CAM constando la inexistencia de cargas. También la estipulación del aplazamiento del pago del precio hasta la firma de la escritura de compra, pero que no se cumple con el fin de que la CAM no suelte ni un euro más desde la fecha de la venta. Esto puede comprobarse en el extracto de movimientos de la cuenta de la empresa, donde se abonan los cheques pagados por los compradores, etc...

   Pero en la notaría falla el plan. Se producen dos circunstancias con las que la CAM no contaba. La primera, que el notario actuante ni es elegido, ni era conocido por los compradores. Falta la confianza que existía en la compraventa anterior. Si van a esta notaría es porque allí se ha hecho la primera transmisión y allí está la documentación de vendedor y CAM.

   La cita se prepara para el miércoles 4 de octubre de 2006. Como en el caso anterior, cuando los compradores llegan salta la sorpresa, no sabían nada de la hipoteca a favor de la CAM. En la minuta preparada, al igual que en el caso anterior, consta en el apartado correspondiente Cargas: No las tiene, según manifiesta la parte vendedora, ya que la hipoteca que gravaba la vivienda anteriormente descrita, por la inscripción 2ª del Registro de la Propiedad, a favor de la CAM, en garantía de un préstamo de 350.000 euros de principal, ha sido cancelada contablemente, quedando pendiente su cancelación documental...  Desconfían, y además, surge la segunda circunstancia: los compradores son clientes de la CAM en una oficina de Benidorm. Les confirman que "de contablemente cancelada la hipoteca, nada de nada", que hay una deuda de 220.130 euros de principal más intereses a determinar según fecha de firma. Se aplaza la firma de la escritura de compraventa y se descubren más cosas. Como se trata de una obra nueva, de la venta de un promotor a un usuario final, hay que acreditar además el pago del seguro decenal y realizar la escritura de fin de obra. Se señala nueva fecha para el otorgamiento de la escritura de compraventa: 16 de octubre de 2006, doce días mas tarde.

   Ese día 16 ya se otorgan las tres escrituras correlativamente, como no puede ser de otra manera.
  
   Primero, la de fin de obra, protocolo 4125, con incorporación del certificado del seguro decenal y del certificado facultativo acreditativo del final de la obra. Ver enlace 18, entrada 6 del blog.

   Después, la de cancelación de la hipoteca, protolo 4126, con la entrega de un cheque de 210.000 euros que no alcanzaba la deuda pendiente, que era de 220.130 euros de principal más intereses de 16 días, y que la CAM cancela contablemente dos días mas tarde porque no le queda más remedio, ya que ha otorgado carta de pago. El 18 se cancela la hipoteca con un cargo de 222.724,54 euros, es decir, el principal más intereses de 18 días. Ver asiento contable en enlace 15, entrada 5 del blog.
  
   Finalmente, la escritura de compraventa, protocolo 4127. Se utiliza el mismo documento que ya estaba preparado para el día cuatro, pero se hacen dos rectificaciones. La primera en el apartado de cargas. Ahora se dice: Cargas: No las tiene, según manifiesta la parte vendedora, ya que la hipoteca que gravaba la vivienda anteriormente descrita, por la inscripción segunda del registro de la propiedad, a favor de la CAM, en garantía de un préstamo de 350.000 € de principal, ha sido cancelada en escritura por mi autorizada en el día de hoy. Y la segunda rectificación, en el apartado  TÍTULO,  donde se añade: Y en virtud de Acta por mi autorizada en el día de hoy ha sido declarada la finalización de la obra. Ver enlace 20, entrada 6 del blog.

   El 16 de octubre cambiaron todos los "actores". Quién otorga la escritura de compraventa es la mujer del promotor; quién otorga la carta de pago es el director de la oficina 0044 de la CAM, sita en la calle Alameda nº 17 de Benidorm; quien manifiesta la finalización de la obra es también la mujer del promotor. Hasta el oficial que interviene en la preparación de los documentos no es Vicente A., sino Bartolo M. Sin embargo, la información registral continuada utilizada para la compraventa fue la facilitada el 4 de octubre por el Registro de la Propiedad, ya que esa era la fecha prevista para la firma de la escritura antes de descubrirse el intento de estafa. Así consta en la propia escritura de compraventa. (26 infor.reg)  Es otra infracción de la notaría, ahora de lo dispuesto en el artículo 175.4 del Reglamento Notarial, sobre la necesaria inmediatez de la información registral continuada.

   Pero todavía hay más. La escritura de fin de obra referida, de 16 de octubre de 2006, en la que el notario acusa tanto la recepción del certificado facultativo del final de la obra, que incorpora a su matriz, como la del certificado de pago del seguro decenal obligatorio, no olvidemos que nosotros habíamos comprado el 5 de junio anterior y por tanto sin seguro, es despachada por el Registro de la Propiedad, el 12 de diciembre de 2006, en defecto subsanable, lo que supone la suspensión de la inscripción de la escritura. (27susp.inscrip.) Jamás el notario nos avisó de la menor incidencia. Ni cuando escrituramos la compra, ni cuando recogimos la escritura y pagamos su factura 8 días después, ni cuando se descubrió el intento de estafa en cuanto a la otra vivienda de la promoción, que fue el 4 de octubre de 2006, ni cuando el Reg. de la Prop. suspende la inscripción de la obra nueva. Esta accede al Registro, tras descubrir nosotros la estafa en mayo de 2007, mediante otra escritura que otorga el promotor, el 21 de junio de 2007, ante un notario de Altea. (28escrit.fin.obra.)

   De todos estos hechos dimos traslado tanto a la Dirección General de Registros y Notaríado como al Colegio de Notarios de Valencia, (29den.DGR) y (30den.CNV), dictándose las resoluciones que también se incorporan a la presente entrada del blog. (31res.DGRN) y (32res.CNV).

   En la próxima entrada, el rosario de denuncias formuladas desde junio de 2007 y su resultado. Para recibir el aviso de la entrada hay que introducir el correo electrónico en el espacio habilitado.



  

9 Las denuncias iniciales

ENTRADA Nº 9. PUBLICADA EL 3 DE NOVIEMBRE DE 2012

   Ante las respuestas de la CAM a nuestros escritos sobre lo ocurrido en la oficina 0090, sita en Alfaz del Pí, cuyo director Agustín Cánovas Sánchez parecía tener responsabilidad en los hechos, me presenté en el Banco de España para dar cuenta de todo. Sin dudarlo, se me recomendó presentar, además de la denuncia ante el propio Banco de España como órgano supervisor, otra denuncia por estafa ante el juzgado.

   En este punto voy a significar dos cosas: el cinismo de la CAM y la pasividad del Banco de España.

    PRIMERA: EL CINISMO DE LA CAM

 La CAM no solo "pasa" de nosotros en cuanto a facilitarnos cualquier información sobre los hechos, sino que nos anima vivamente a acudir a los tribunales competentes. Véase más abajo el documento 39.

  Y para comprobar ese cinismo, lo mejor es ver todos los documentos:

   1.- Reclamación a oficina 0090 CAM, de 30 mayo 2007. (doc.33)

   2.- Reclamación a CAM, de 7 junio 2007. (doc.34)

   3.- Contestación de Agustín Cánovas, director of. 0090, de 11 junio 2007. (doc.35)

   4.- Contestación de CAM, de12 junio 2007. (doc.36)

   5.- Reclamación a CAM, de 18 junio 2007. (doc.37)

   6.- Comunicación a CAM. de 17 de julio 2007, sobre denuncias ante B.E. y Juzgado. (doc.38)

   7.- Contestación de CAM, de 17 agosto 2007. (doc.39)

   8.- Reclamaciones a CAM, de 16 de enero de 2008 y 9 de febrero de 2009, a las cuales ni se molesta en contestar. (doc.40) y (doc.41)

   Pero por fin llega su respuesta: la presentación, el 11 de marzo de 2011, de una demanda de procedimiento hipotecario, de lo que tenemos la primera noticia en noviembre de 2011, y cuya vista, tras nuestra oposición a la demanda por los motivos relatados en el blog, es decir el pago acreditado en la cuenta de la hipoteca y el uso indebido de los fondos, ha tenido lugar el 29 de octubre de 2012. Con esa misma fecha ha sido desestimada la oposición por el Juzgado nº Uno de Primera Instancia de Benidorm, en una "interpretación restrictiva de la norma aplicable", interpretación muy lógica en el presente caso. Este procedimiento será tratado en una futura entrada del blog.
   Ahora pueden entenderse perfectamente las recientes declaraciones del ex-director general de la CAM, Agustín Llorca Ramirez, aseverando que sus empleados "habían batido el cobre y se merecían los incentivos, la paga de beneficios y el plan de pensiones". Sin duda estaba pensando en la labor de su tocayo Agustín Cánovas Sanchez en la oficina 0090, que con el dinero destinado a cancelar una hipoteca se quita de enmedio la incobrable deuda del promotor prestatario de la entidad, para, unos años más tarde, quedarse además con la vivienda de otros gracias a la insolvencia del albañil promotor. Jugada maestra pensará un empleado como el Sr. Llorca, con nulos conocimientos financieros y contables, como el mismo reconoce, pero un águila del politiqueo y el tráfico de influencias.

                          SEGUNDA: EL ABSENTISMO DEL BANCO DE ESPAÑA

  
   A estas alturas casi nadie duda de que el Banco de España conocía perfectamente desde hacía años la situación de la CAM y sus ilícitas prácticas bancarias, que le llevaron a intervenirla en julio de 2011, pero por si existe una sombra de duda, incorporo en el blog los escritos (y contestaciones en su caso) que presenté ante el órgano de control de entidades financieras, ni más ni menos que desde junio de 2007.

   Con esta documentación se puede comprobar su pasividad, amparándose cuando podía en la judicialización del caso y, cuando no cabía ese argumento, como por ejemplo cuando se sobreseyó definitivamente la denuncia contra Agustin Cánovas Sánchez, oficina 0090 CAM, en mi supuesta carencia de derecho a conocer la situación del préstamo, aún acreditando que mi vivienda garantizaba el mismo, aunque fuera de forma involuntaria por ser ilegal la forma en que operaba la garantía.

   La mejor manera de exponer lo ocurrido con el Banco de España es insertar los documentos esenciales:

   01.- 1ª Reclamación ante el B. de España, 28 junio 2007. (doc 42) 

   02.- Ampliación de información al B. de España, 30 octubre 2007. (doc 43)  

   03.- Contestación del B.de España, 12 noviembre 2007.  (doc 44)

 

   04.- 2ª Reclamación, 1 febrero 2008, dado el archivo judicial (doc 45) 

   05.- Contestación del B. de E, 25 marzo 2008.  (doc 46)  

   06.- 3ª Reclamación,, 15 de abril 2008. (doc 47)  

   07.- Contestación del B de E, 5 mayo 2008. (doc 48) 

   08.- Nueva contestación del B. de E, 16 septiembre 2008. (doc 49) 

   09.- 4ª Reclamación, 22 octubre 2008. (doc 50) 

   10.- Contestación del B. de E, 3 noviembre 2008. (doc 51)
  

   11.- 5ª Reclamación, 14 noviembre 2008. (doc 52) ...............  Sin contestación.

   12.- 6ª Reclamación, 14 enero 2009 (doc 53)  .......................  Sin contestación.

   13.- 7ª Reclamación, 9 junio 2009. (doc 54)    .......................  Sin contestación.

  
   Con esta información y documentación sé que no descubro nada nuevo sobre la responsabilidad del Banco de España en el caso CAM, pero demuestro cómo es corresponsable, junto con la CAM, el notario, la registradora  de la propiedad y los órganos judiciales que han intervenido hasta ahora, de los daños que se nos estan causando, ya imposibles de reparar en su totalidad. 

  
   En la próxima entrada, el relato documentado de la denuncia presentada en 2007 en los Juzgados de Benidorm y sus resultados.

    Para seguir el blog cómodamente, indíquese el correo electrónico en el lugar habilitado al efecto.

  

  

10 La tutela judicial

ENTRADA Nº 10. PUBLICADA EL 20 DE NOVIEMBRE DE 2012

  

  Como siempre, con el fin de exponer con absoluto rigor los hechos, insertaré en la presente entrada los documentos de prueba. Haré hincapié en algunas anécdotas, como por ejemplo el episodio de la citación judicial al director de la oficina de la CAM, pues vale la pena.

EL PROCEDIMIENTO PENAL

   En base a la nula documentación de que disponía, dada la actitud oscurantista de la CAM, el 28 de junio de 2007 presenté denuncia por estafa  tanto contra el director de la oficina 0090 CAM, como contra el promotor-vendedor de la vivienda, Antonio Puche Cerdán, representante de Callosa Construcciones Puche S. L. (55.denuncia)

   Dictado Auto de incoación de diligencias el 24 de julio de 2007 (56.auto.inc) el día siguiente se acuerda el envio de telegramas de citación para los imputados, (57.teleg.citac) indicando el motivo de la cita. Telegramas que son enviados el 2 de agosto, resultando devuelto el 8 siguiente el correspondiente al director de la oficina CAM, por ser "desconocido" en la mencionada sucursal. (58.dev.correos) De esta circunstancia no tengo conocimiento hasta el viernes 21 de septiembre. Como tenía previsto asistir a las declaraciones del martes 25, mi procurador me avisa de que el Juzgado le ha dicho que no se van a tomar declaraciones porque no se han practicado las citaciones. Mi insistencia consigue que el día 21 se dicte providencia acordando las citaciones a traves de la policia local (59.citaciones), lo que surte efecto y el lunes 24 estan practicadas.

   Pero no sirve de nada. El martes 25 se presenta con el imputado Cánovas el abogado de la CAM Mójica Marhuenda. Hablan con la Jueza en privado y, aunque ya se ha tomado declaración al otro imputado, aplazan la declaración del empleado CAM hasta el 5 de octubre. Protesto, he venido desde Madrid solo para esto, pero el oficial me practica una nueva citación por expresa indicación de la Jueza (60.citación) para el 5 de octubre siguiente.

   La CAM ya tiene 10 dias para preparar la declaración de su imputado, ya conoce lo declarado por el promotor y las preguntas que se le han formulado. De hecho, simultáneamente a la declaración de Cánovas, (61.decl.cánovas) el día 5 la CAM ya entrega en el Juzgado un escrito pidiendo el sobreseimiento libre y el archivo definitivo (62.solic.archivo)

   De la declaración prestada (61) resulta lo siguiente:

1.- Fue a la notaría a cancelar la hipoteca porque, citado por el promotor, conocía la venta de la vivienda, poseía el contrato privado y la gestión de la subrogación al adquirente y usuario final de la vivienda la hacía la "gestora de empresas".

2.-  Estuvo en la notaría hasta las 12:30 horas del día de la venta, máximo  hasta las 13:00 horas. Que no habló con los compradores, como no lo había hecho nunca la CAM con anterioridad. Que solo habló con su cliente el promotor, que le dijo que le iba a entregar cheques personales, cheques que nunca vió y que con ellos no podía cancelar la hipoteca.

3.- El dinero fue ingresado en la cuenta del préstamo hipotecario, y no otorgó la cancelación porque su cliente, el promotor,  aplicó esos fondos "a su conveniencia",  al disponer libremente de la cuenta del préstamo hipotecario. Y todo ello pese a que  estaba requerido inequívocamente para cancelar y acudió a la notaría a tal efecto.

4.- Pese a la existencia del préstamo hipotecario para la construcción y venta de la vivienda al usuario final, no ofreció la subrogación de la hipoteca porque "el promotor le dijo" que el comprador no tenía interes en subrogarse. Y en virtud del secreto bancario, tampoco podía informar al comprador de la vivienda de las "operaciones de su cliente el promotor".

5.- Al apoderado CAM, cuando estaba en la notaría, le pareció que la compra era poco rigurosa, que su cliente y los compradores discutían sobre cantidades, que había pagos en efectivo...

   Y del escrito presentado (62) resulta lo siguiente:

1.- El director de la oficina acude a la notaría porque su cliente el promotor le va a pagar un préstamo hipotecario de un inmueble de su propiedad. Este le dice que le paga con cheques de cuenta corriente, a lo que el director le responde que tiene que ser con efectivo o cheque bancario. Tras unos momentos de conversación entre ambos, se va a su oficina.

2.- Aunque el escrito se presenta en ese momento, la estupidez del letrado de la CAM es tal que literalmente redacta "Mi representado, tal como ha manifestado en el día de hoy ante su Señoría...".
   Y  continúa, tras esa demostración de capacidad de adivinación, que "ni estuvo en la compraventa, de lo que tuvo conocimiento casi un año despues, ni intercambió palabra alguna con los compradores, a los que solo vió de lejos durante los escasos momentos en que conversó con el promotor"

3.- La CAM desconoce la existencia de la venta de la vivienda por parte de su cliente el promotor, no estaba presente en el otorgamiento de la misma, se entera de ello, que ahora llama "relaciones comerciales", un año despues y, en definitiva, pretende resultar ajena a todo lo ocurrido, solicitando el sobreseimiento y archivo de las diligencias.

4.- La CAM insiste que si los cheques se ingresaron en la cuenta de la hipoteca abierta a nombre del promotor para la venta de las viviendas, y hablamos de más de 234.000 euros, no tenía por qué saber que el dinero procedía de esa compraventa, y aún sabiéndolo, no tenía porque aplicarlo al préstamo.

   Como se coge antes a un mentiroso que a un cojo y pese a los días que les otorga el Juzgado para preparar la declaración y el escrito, la comparación de ambos evidencia lo siguiente:

   Se trata de mantener a la CAM ajena a los hechos. Pero mientras en el escrito preparado se mantiene a toda costa el desconocimiento de la venta pese a ser la actividad del promotor, la declaración de Agustín Cánovas admite que fue citado con ocasión de la venta de la vivienda, cuyo documento privado está en poder de la "gestora de empresas" y "en el expediente", e incluso que no ofreció la subrogación por indicación del promotor. Como son hechos indiscutibles por estar documentados, ambos coinciden en admitir que el dinero ingresó en la cuenta de la hipoteca, pero afirman que la CAM no puede controlar su utilización, atribuyéndo a ésta características de una cuenta corriente cualquiera.

   Coinciden de nuevo la declaración y el escrito presentado en que el apoderado CAM nunca habló con los compradores,  a quienes solo vió de lejos, pero mientras en el escrito se afirma que se hubiera admitido efectivo para otorgar la cancelación, el apoderado dice que la compra era poco rigurosa, con efectivo y cheques personales que le impidieron cancelar. Fue pues poco diligente el apoderado de la CAM, que tras observar "de lejos" todas esas circunstancias, no se dirijió a los compradores para advertirles de su derecho de reintegro del préstamo y de que estaba allí para cancelar la hipoteca y, en cualquier caso, quedarse con el efectivo. Pero en realidad no es que fuera poco diligente, si no mas bién un mentiroso de tomo y lomo, ya que está probado en juicio que la compraventa se otorgó en la notaría pasadas las 14:00 horas, habiendo llegado los compradores entre 5 y 10 minutos antes. Y él había abandonado la dependencia a las 12:30 ó, como muy tarde, a las 13:00 horas.

   En las entradas anteriores del blog ya ha quedado desmenuzada la actuación de la CAM en el presente caso. En la nº 7, correspondiente a lo ocurrido en la notaria, las declaraciones de este individuo respecto a la actuación del notario, un gran profesional, chocan frontalmente con lo que ahora dice, que es un notario que tolera y admite compras poco rigurosas, con pagos en efectivo y cheques personales que jamás se utilizan en compraventa de vivienda.

   Sin perjuicio de que volveré a las declaraciones vertidas por este individuo en el procedimiento civil derivado de la  demanda formulada en 2009 contra la CAM, lo que será objeto de una próxima entrada en el blog, con lo ahora expuesto y sin la realización de una sola diligencia de prueba, el Juzgado de Instrucción nº 4 de Benidorm dicta 14 días más tarde, el 19 de octubre de 2007, Auto de sobreseimiento libre y archivo de las diligencias en cuanto al apoderado de la CAM, por considerar que "su actividad se había ajustado a la legalidad y a la práctica bancaria". (63.auto.ss.archivo) 

   En la próxima entrada, el recurso de apelación contra el Auto de sobreseimiento ante la Audiencia Provincial de Alicante y el archivo de las diligencias en relación con el promotor.
  

11 El archivo de las diligencias

 

 

ENTRADA Nº 11. PUBLICADA EL 9 DE DICIEMBRE DE 2012

   Recibida la notificación del Auto de sobreseimiento libre y definitivo del apoderado de la CAM, se preparó el oportuno Recurso de Apelación ante la Audiencia Provincial de Alicante, fundamentado en:

   - no haberse practicado ni una sola prueba o diligencia de averigüación de los hechos.

   - basarse únicamente en el escrito de 5 de octubre presentado por el abogado de la CAM, que sin embargo ratificaba que el apoderado de la entidad jamás habló con los compradores.

   - no haber tenido en cuenta el conocimiento que el apoderado CAM tenía sobre la compraventa y los compradores.

   - no haber considerado los incumplimientos de la escritura de préstamo al promotor.

   - finalmente, entre otros argumentos, en el hecho de haber pasado por alto la evidente connivencia entre la CAM y el promotor

   Se adjunta copia del recurso. (64.rec.apelación)

 

   La CAM se opone al recurso sin argumentos, reiterando simplemente el escrito de 5 de octubre de 2007, presentado en el juzgado de instrucción para solicitar el archivo. Lo único a que aspira es a permanecer ajena a todo lo ocurrido, pese a que los hechos y documentos prueban todo lo contrario (65.oposiciónCAM.recurso)

 

  El 27 de noviembre de 2007, el fiscal se opone al recurso sin fundamentación alguna (66.oposición.fiscal.recurso)

 

   El 10 de enero de 2008 se dicta Auto por la Audiencia Provincial de Alicante confirmado el Auto del Juzgado instructor. (67.auto.aud.prov)

   No se tiene en cuenta ninguno de los argumentos del recurso, pero si que se hacen las siguientes valoraciones:

   - el apoderado de la CAM no quién debe asesorar a los compradores, pero estaba acreditado que jamás le vimos en la notaría.

   - hay una supuesta pretensión de los compradores de querer "pagar" con cheques no bancarios, cuando no teníamos deuda hipotecaria alguna y jamás se nos requirió por su cancelación.

   - se procede al ingreso de los cheques en "una cuenta corriente", soslayando que era la de la hipoteca, que tiene una inequívoca e indiscutible finalidad. 

 

   El 1 de febrero de 2008, el fiscal se opone de nuevo al recurso de apelación. (68.oposic.fiscal.rec)

 

   Archivada definitivamente la causa por estafa contra el apoderado CAM, y para entonces ni sabíamos ni podíamos imaginar que era simplemente un pelele y el último eslabón de la cadena de tropelías de la CAM ahora descubiertas e investigadas en la Audiencia Nacional, quedaba, supuestamente, el recurso de las diligencias abiertas contra el promotor.

 

   Pero la realidad se impuso de nuevo. Si el apoderado liberado de responsabilidad era el último eslabón de la cadena CAM, había todavía un apéndice, el albañil promotor, que no iba a pagar los platos rotos. Al fín y al cabo había hecho, desde que le abrieron la empresa y le concedieron el préstamo, lo que la CAM le había dicho. Y si este "cantaba" se "venían abajo todos los palos del sombrajo".

 

   En la próxima entrada, las diligencias 2511/2007 y los Autos de Archivo dictados en las mismas.

  

 

     

 

  

12 Las diligencias 2511/2007

ENTRADA Nº 12. PUBLICADA EL 17 DE DICIEMBRE DE 2012

   A raíz de la presentación de la denuncia por estafa citada en anteriores entradas, se incoaron las Diligencias Previas nº 2511/2007 por el Juzgado de Instrucción nº 4 de Benidorm. Tras el archivo de las actuaciones en relación con el director de la oficina de la CAM, según se ha recogido en la entrada anterior, nº 11, esta es la secuencia de actuaciones judiciales que se realizaron:

   1ª.- Con fecha 22 de octubre de 2007 se dictó providencia requiriéndose a la CAM que acreditara si se habían ingresado los cheques y el dinero por el promotor. (69.providencia). La providencia fue recurrida por errores tanto en las numeraciones de las cuentas, como en sus denominaciones (70.rec.ref.)

   2ª.- Con fecha 24 de octubre de 2007 solicitamos la práctica de diligencias referidas a los asientos contables de las cuentas de la hipoteca y del promotor, así como datos y documentos relativos a ambos denunciados (71.solicitud.diligencias). El día siguiente se deniega lo solicitado por haber sido dictado el Auto de archivo el día 19 anterior (72.denegación.diligencias). El día 6 de noviembre la providencia fue recurrida por errores e incongruencias (73.recurso.reforma).

   3ª.- Con fecha 7 de noviembre la oficina 90 de la CAM telefonea al Juzgado. Se realiza una "diligencia telefónica de constancia". Según informa la oficina, el promotor denunciado es titular de 2 cuentas, sin decir de que tipo, e indica los números de las mismas. (74.dilig.constancia)

   4ª.- Ese mismo día llama de nuevo la oficina CAM. Se hace un nueva diligencia telefónica de constancia. Ahora el promotor es titular de 3 cuentas, una como persona física, otra a nombre de la empresa y otra de crédito. Pero ya no se indican los números de las mismas. (75.dilig.constancia)

   5ª.- Siete días después, el 14 de noviembre de 2007, se entrega personalmente en el Juzgado por el director de la oficina 90 CAM, por lo tanto sin escrito de contestación al oficio judicial del 22 de octubre anterior, un certificado de la misma fecha. Ahora son 7 las cuentas (76.certificado) Como se puede ver en el certificado, un batiburrillo hecho por alguien que ni sabe escribir. ¿o se trata de confusión intencionada?

   6ª.- Con fecha 14 de diciembre de 2007, tras ser notificados sobre estas informaciones facilitadas por la CAM, se presenta el escrito (77.solicitud.dilig) señalando al Juzgado los errores y omisiones cometidos deliberadamente por la oficina CAM, pidiéndose además que sean los Servicios Centrales de la entidad los que remitan la información, de forma completa, clara y exhaustiva, y no el propio imputado, que lo hace de forma confusa, torticera e incompleta.

   7ª.- Sin obtener respuesta al anterior, se presentan nuevos escritos:

   - el día 4 de enero de 2008, suministrando exhaustiva información al Juzgado y solicitando más diligencias (78.solicitud.dilig)
   - el día 8 de enero de 2008, solicitando señalamiento de fianza a prestar por el promotor imputado (79.solicitud.fianza)
   - el día 1 de febrero de 2008, reiterando se acuerde la realización de diligencias (80.reiterac.dilig)

   8ª.- Por fin, el 4 de febrero de 2008 hay una novedad. Pero se trata de una providencia para dar traslado de nuevo de las diligencias al Mº Fiscal, ya que no había evacuado el trámite de informar los recursos de reforma formulados contra las providencias de octubre de 2007. Asimismo, para que los partes efectúen alegaciones sobre la petición de fianza al imputado. (81.providencia) Y de nuevo se recurre en reforma la providencia, ya que es imperativo el señalamiento de fianza y no cabe traslado para alegaciones (82.recurso.reforma)

   9ª.- Por seguir paradas las actuaciones pese a la gravedad del caso, el 3 de marzo de 2008 se presenta nuevo escrito solicitando y reiterando diligencias. (83.solicit.reiteración.dilig) , que tiene su respuesta en la providencia de 6 de marzo de 2008, que da nuevo traslado a las partes para alegaciones. (84.providencia).

   10ª.- Con el fin de salir del estancamiento, celebramos hasta 3 entrevistas con la fiscal del caso. Solicita un escrito indicando las diligencias no acordadas, y a su tenor, siempre que no se vea afectada la CAM, se uniría a las solicitudes presentadas. Se presenta el escrito el 14 de abril de 2008,(85.escrito.a.fiscal), pero el 16, dos días después, impugna los recursos de reforma formulados contra las providencias de 22 y 25 de octubre e incluso solicita el sobreseimiento del promotor imputado. (86.impugnación.fiscal).

   11ª.- El 24 de abril de 2008, desconociendo la impugnación de la fiscal, se solicitan nuevas diligencias y la resolución de los recursos de reforma pendientes (87.solicitud.dilig). Como en todas las ocasiones, no hay respuesta judicial a la solicitud hasta que el día 26 de junio de 2008 se dictan sendos Autos. Mediante el primero, se desestiman los tres recursos de reforma presentados debido al archivo de las actuaciones contra el apoderado de la CAM (88.Auto.desest.rec.ref), y mediante el segundo, se acuerda el sobreseimiento de las diligencias respecto al promotor imputado. (89.auto.sobreseim)

   12ª.- El último episodio en esta vía penal aquí detallada fue el recurso de Apelación contra el Auto de sobreseimiento de 26 de junio de 2008 (90.rec.apelac) , que fue impugnado por el Mº fiscal el 4 de agosto de 2008 (91.impug.fiscal) y que fue resuelto por la Audiencia Provincial de Alicante mediante Auto de confirmación de la resolución del Juzgado instructor, de 16 de septiembre de 2008 (92.auto.AP)